Le démembrement sépare la propriété d'un bien en deux : l'usufruit, qui donne le droit de l'utiliser ou d'en percevoir les revenus, et la nue-propriété. Fiscalement, la valeur de l'usufruit dépend de l'âge de l'usufruitier : 40 % entre 61 et 70 ans, par exemple. Donner la nue-propriété en gardant l'usufruit réduit donc la base taxable, et la fin de l'usufruit au décès ne déclenche en principe pas de nouveaux droits.
Le barème fiscal de l'usufruit
| Âge de l'usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| 91 ans et plus | 10 % | 90 % |
La donation avec réserve d'usufruit
Le parent donne la nue-propriété et garde l'usufruit : il continue d'habiter le bien ou d'en toucher les loyers. Les droits sont calculés sur la seule nue-propriété. Exemple publié : une mère de 58 ans donne la nue-propriété d'un bien de 250 000 €. La valeur taxable est de 125 000 €, soit 25 000 € après l'abattement de 100 000 €, et environ 3 194 € de droits. Au décès, l'enfant récupère la pleine propriété sans nouveaux droits, en principe.
Les autres usages
- Achat de nue-propriété : l'investisseur achète un bien ou des parts de SCPI avec une décote, sans revenus pendant la durée du démembrement.
- Clause bénéficiaire démembrée en assurance-vie, pour protéger le conjoint tout en transmettant aux enfants.
Les points de vigilance
- Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu pendant le démembrement.
- Les grosses réparations incombent en principe au nu-propriétaire, l'entretien à l'usufruitier.
- Pour l'impôt sur la fortune immobilière, l'usufruitier reste en principe imposé sur la pleine propriété.
- Pour les SCPI, les clés de répartition fixées par les sociétés de gestion diffèrent du barème fiscal.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que l'usufruit ?
Le droit d'utiliser un bien ou d'en percevoir les revenus, sans pouvoir le vendre seul.
Combien vaut l'usufruit à 65 ans ?
40 % de la pleine propriété selon le barème fiscal, la nue-propriété valant 60 %.
Paie-t-on des droits à la fin de l'usufruit ?
En principe non : la réunion de l'usufruit et de la nue-propriété au décès n'est pas taxée, sauf situations particulières.
Qui paie les travaux ?
En principe, l'usufruitier assume l'entretien et le nu-propriétaire les grosses réparations.
Qu'est-ce qu'un usufruit temporaire ?
Un usufruit consenti pour une durée fixe, évalué fiscalement à 23 % par période de 10 ans.
Sources
- MeilleureSCPI — barème fiscal de l'usufruit (article 669 du CGI)
- Legare — abattements de succession et de donation 2026
- Corrige ton impôt — barème des droits en ligne directe
Information générale à caractère pédagogique, qui ne constitue ni un conseil en investissement ni une recommandation personnalisée. Tout placement autre que les livrets réglementés et le fonds en euros comporte un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les règles fiscales citées peuvent évoluer.