Le dispositif Jeanbrun, créé par la loi de finances pour 2026 et en vigueur depuis le 21 février 2026, permet d'amortir un logement neuf ou ancien rénové loué nu pendant au moins 9 ans, à loyer plafonné. L'amortissement va de 3 % à 5,5 % par an selon le niveau de loyer, dans la limite de 8 000 € à 12 000 € par an. Dans un exemple publié, le rendement brut ressort autour de 2,8 % avant avantage fiscal : l'intérêt du dispositif repose surtout sur l'économie d'impôt.
Les conditions
- Biens : logement neuf dans un immeuble collectif, ou logement ancien collectif rénové avec au moins 30 % de travaux et un bon classement énergétique après travaux. Les maisons individuelles et le meublé sont exclus.
- Période : acquisitions du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.
- Location : nue, en résidence principale du locataire, pendant au moins 9 ans, avec des plafonds de loyer et de ressources du locataire.
- Interdits : louer à un membre de son foyer fiscal ou à un proche jusqu'au deuxième degré.
Le taux d'amortissement
| Niveau de loyer | Neuf | Ancien rénové | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5 % | 3 % | 8 000 € |
| Social | 4,5 % | 3,5 % | 10 000 € |
| Très social | 5,5 % | 4 % | 12 000 € |
Exemple chiffré et rendement
Exemple publié : appartement neuf de 250 000 € en zone B1, loué 590 € par mois hors charges en loyer social. L'amortissement annuel est de 9 000 €. Avec 7 700 € de charges déductibles, le résultat foncier est un déficit d'environ 9 620 €, imputable sur le revenu global. Pour un contribuable dans la tranche à 30 %, l'économie d'impôt est estimée à environ 2 900 € par an, et environ 4 500 € en tenant compte des prélèvements sociaux.
Le rendement brut de cet exemple est d'environ 2,8 % (7 080 € de loyers annuels pour 250 000 €), calcul du Radar. C'est nettement moins que le rendement locatif brut moyen de 4,78 %, parce que les loyers sont plafonnés : environ 15 % sous le marché libre selon le même site. L'avantage fiscal compense en partie cet écart, à condition de respecter l'engagement de location.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Un régime d'amortissement pour les logements loués nus à loyer plafonné, créé par la loi de finances pour 2026 en remplacement du Pinel.
Peut-on l'utiliser pour une maison ?
Non. Seuls les logements situés dans un immeuble collectif sont éligibles.
Combien de temps faut-il louer ?
Au moins 9 ans, en location nue et en résidence principale du locataire.
Quel rendement attendre ?
Le rendement brut est réduit par les loyers plafonnés, autour de 2,8 % dans l'exemple publié. L'intérêt principal est l'économie d'impôt.
Que se passe-t-il si je vends avant 9 ans ?
Les amortissements déduits sont réintégrés au revenu imposable.
Sources
- Investissement-Locatif.com — dispositif Jeanbrun : conditions et exemple chiffré
- Investissement-Locatif.com — dispositif Jeanbrun, bilan après six mois
- Meilleurtaux — immobilier locatif : les rendements ville par ville en 2026
Information générale à caractère pédagogique, qui ne constitue ni un conseil en investissement ni une recommandation personnalisée. Tout placement autre que les livrets réglementés et le fonds en euros comporte un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les règles fiscales citées peuvent évoluer.