Le statut LMNP permet de louer un logement meublé en déduisant l'amortissement du bien, ce qui réduit souvent l'impôt sur les loyers à zéro pendant des années. Depuis le 15 février 2025, ces amortissements sont réintégrés dans la plus-value à la revente. Le projet de budget 2027 propose en plus de les plafonner à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer : la mesure n'est pas votée. Le rendement locatif brut moyen des grandes villes était de 4,78 % en 2025.
Le rendement d'une location
Selon une étude Meilleurtaux publiée en février 2026 sur onze grandes villes, le rendement locatif brut moyen s'établissait à 4,78 % en 2025, avec de fortes différences : environ 3,8 % à Lyon, 3,9 % en moyenne à Paris sur la période, jusqu'à environ 5,7 % à Grenoble. Ce rendement brut rapporte le loyer annuel au prix d'achat, avant charges, travaux, vacance locative, gestion et impôts. Le rendement net est nettement inférieur.
| Ville (moyenne 2021-2025) | Rendement brut |
|---|---|
| Grenoble | 5,72 % |
| Marseille | 5,38 % |
| Montpellier | 5,23 % |
| Toulouse | 4,69 % |
| Bordeaux | 4,03 % |
| Paris | 3,91 % |
| Lyon | 3,80 % |
Ce qui a déjà changé : la revente
Depuis la loi de finances pour 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la vente. L'avantage fiscal pendant la détention est donc en partie repris à la sortie.
Ce que propose le budget 2027
- Amortissement des locaux plafonné à 2,5 % par an, dans la limite de 7 000 € par foyer fiscal.
- Pour les meublés de tourisme : 1,5 % et 5 000 €.
- Résidences étudiantes et seniors, EHPAD exclus du plafonnement.
- Fin du report illimité des amortissements excédentaires à partir des exercices clos en 2027 ; le stock existant resterait utilisable jusqu'en 2036, sous conditions.
Ces mesures sont proposées par le gouvernement et peuvent être modifiées ou supprimées par le Parlement.
Questions fréquentes
Qu'est-ce que le statut LMNP ?
C'est le régime du loueur en meublé non professionnel. Au régime réel, il permet de déduire l'amortissement du bien et du mobilier des loyers.
Qu'a changé la loi de finances pour 2025 ?
Les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value lors de la revente du bien.
Le budget 2027 supprime-t-il le LMNP ?
Non. Il propose de plafonner les amortissements à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer. La mesure n'est pas votée.
Quel rendement attendre d'une location ?
Le rendement brut moyen des grandes villes était de 4,78 % en 2025. Le rendement net, après charges et impôts, est plus faible.
Les résidences étudiantes sont-elles concernées ?
Le projet les exclut du plafonnement, comme les résidences seniors et les EHPAD.
Sources
- Legifiscal — PLF 2027 : amortissement LMNP plafonné
- MoneyVox — LMNP : l'avantage fiscal que le gouvernement veut raboter dès 2027
- Meilleurtaux — immobilier locatif : les rendements ville par ville en 2026
Information générale à caractère pédagogique, qui ne constitue ni un conseil en investissement ni une recommandation personnalisée. Tout placement autre que les livrets réglementés et le fonds en euros comporte un risque de perte en capital. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Les règles fiscales citées peuvent évoluer.